137家房企存货逾3万亿 绿地存货近4000亿超万科

（原标题：137家房企存货逾3万亿元 绿地存货近4000亿元超强万科）上市公司2015年年报透露已收官。《证券日报》记者根据Wind资统计数据找到，按照申银万国行业分类，去除数据不仅有的上市房企，137家上市房企存货总计多达3万亿元，以绿地派的A股5大房企存货占到比多达42%。易居研究院智库中心研究总监严跃拒绝接受《证券日报》记者专访回应，除了三、四线城市库存无法消化外，近年来房企追加项目土地成本较高，开发商不得不做到高端产品线，这类产品销售周期较长；此外，商业类项目由于存货量过低，市场饱和状态，消化速度较快；而部分企业资产周转速度减缓，存货改以现金和贴现账款的能力变差，必须将库存管理划入最重要管理指标，因为这牵涉到企业资金链的运作。

《证券日报》记者根据Wind资统计数据找到，由于绿地控股(600606,股吧)这家巨型房企2015年8月份登岸A股资本市场，所以去除其3970.6亿元存货之后，去年同期上述136家上市房企的存货总计为2.64万亿元，上升了3281亿元，同比涨幅为14.21%。其中，存货门槛在1000亿元以上的有5家，分别为绿地、万科、保利地产(600048,股吧)、招商蛇口和华夏幸福(600340,股吧)；500亿元1000亿元的有10家；300亿元-500亿元的有10家；100亿元-300亿元的有27家。

据记者统计资料，截至2015年12月31日，绿地控股存货相似4000亿元，多达万科；万科存货为3681亿元，同比下降15%；招商蛇口存货1213.8亿元，同比下降20%。回应，严跃回应，房企财务报表中的存货指标还包括了住房库存、土地储备、动工建设项目等指标，所以整个存货规模不会比实质上的待售住宅面积或金额要低。

不过，贤迈进指出，从占比来看，住房库存规模是其中较小的一项。贤迈进回应，部分房企大力拿地企图转入大房企的行列，也不会使得土地储备规模占到比比较下降，特别是在是一些中型房企，仍然有大力拿地的动作，这在存货值上也不会获得较慢体现。当然，减少土地储备是存货减少较慢的最重要原因，但这只不过是房地产企业项目开发周期要求的，有合理性，一般企业现有土地储备不会符合企业未来3年发展市场需求。

不过，《证券日报》记者注意到，与2014年度比起，尽管2015年楼市转好现象显著，但仍有不少企业存货周转次数增加，存货周转天数逆宽，可见其运营能力和存货管理水平消退，项目适销不对路，进而造成资金链承压，对企业较慢扩展导致阻力。值得注意的是，库存无法较慢消化的背后，一方面减轻了房企资金链的压力；另一发面也风化了开发商的利润空间。更加最重要的是，企业对存货管理能力较强。据Wind资数据表明，在A股5大存货多达1000亿元的房企中，除了绿地控股因缺乏2014年同期数据将其去除之外，万科与华夏幸福存货周转次数减少，保利地产与去年持平，招商蛇口则增加。

以万科为事例，截至2015年12月31日，在存货同比增加多达500亿元的情况下，万科去年3681亿元的存货周转天数为893天，即2年多，比上年同期的1138天延长了大半年；其存货周转率也提高了0.08次。反观招商蛇口、首开股份和金地集团这几个存货名列靠前的大型房企，其存货周转天数都在减少，存货周转率在增加，项目周转期变长。以首开股份为事例，截至2015年12月31日，首开股份存货约956.7亿元，同比增加40.5%；存货周转天数约2100天，即5年多时间。首开股份近两年在一线城市和部分二线城市大量拿地，但并不是所有拿地项目都能较慢转入销售期，所以影响其产品消化周期；而招商蛇口2015年经历了一系列重组，土地储备等资产比例有所转变，有可能对存货数值变化导致一定影响。

某业内人士向本报记者回应，库存管理是房企地产企业管理链条上十分最重要的一环，若该能力较强，存货周转速度慢，流动性劣，影响企业的短期债务能力。不过，变长销售周期，不一定是企业的被动不道德，也有可能是其为了提高土地红利，捂盘惜售，借以拉升利润；特别是在是有能力取得大量低成本融资的房企，回应有可能更加执著。

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